Skälig hyra

Inom området för bostadsuthyrning finns det specifika lagar och regler som reglerar hyressättningen. Beräkningssättet varierar beroende på om det rör sig om en hyresrätt, bostadsrätt eller ett hus som hyrs ut, samt om bostaden hyrs ut i första- eller andrahand. I denna artikel kommer vi att gå igenom de relevanta reglerna och hur man kan beräkna en rimlig hyra.

För att fastställa hyran för en hyresrätt används oftast begreppet bruksvärdessystemet. Detta system tar hänsyn till olika faktorer såsom bostadens standard, läge, storlek och utrustning. Genom att använda en bruksvärdeskalkyl kan man fastställa en skälig hyra för hyresgästen och fastighetsägaren.

För bostadsrätter är reglerna något annorlunda. Där är det vanligt att man betalar en månadsavgift till bostadsrättsföreningen, som sedan täcker kostnader såsom räntor, avskrivningar och driftskostnader. Denna månadsavgift kan variera beroende på olika faktorer, inklusive bostadsrättens storlek och belåningsgraden.

När det gäller att hyra ut ett hus, kan reglerna vara olika beroende på var det ligger. Vissa kommuner kan ha begränsningar för hyresnivåer och kräva tillstånd för att hyra ut i andrahand. Det är viktigt att konsultera lokala myndigheter eller juridiska experter för att få rätt vägledning och information om reglerna som gäller för just din situation.

För att beräkna en skälig hyra är det också viktigt att ta hänsyn till marknadsvärdet för liknande bostäder i området. Genom att undersöka hyrespriser för liknande objekt kan man få en uppfattning om vilken hyra som anses rimlig.

Skälig hyra vid en uthyrning av bostadsrätt & hus

Efter ändringar under vintern 2013 är det enklare att ta ut en högre hyra för din egna bostad. Tidigare skulle hyran motsvara bruksvärdet för den bostad som du hyr ut men så är det inte längre. Privatuthyrningslagen reglerar också en skälig hyra när du ska hyra ut en lägenhet, hus, radhus eller ett rum i din bostad som du äger. Hyran du tar ut mot din hyresgäst ska ändå vara skälig och får inte överstiga den summan som du har för droft och kapital.

Kapitalkostnad

Kapitalkostnaden är den årliga avkastningsräntan baserad på bostadens marknadsvärde. Avkastningsräntan bör vara några procentenheter högre än Riksbankens referensränta. Denna kostnad är teoretisk och gäller oavsett om du har lån på bostaden eller inte.

Driftkostnad

Driftkostnaderna omfattar utgifter för el, vatten, avgifter till bostadsrättsföreningen, internet, parkering och andra eventuella tillkommande kostnader. Det är också möjligt att inkludera en avgift för slitage på möblerna i bostaden. Om du äger mer än en bostad och vill hyra ut fler kan reglerna vara olika. Till exempel kan du följa den mer flexibla privatuthyrningslagen för att hyra ut din villa, medan hyreslagen kan gälla för uthyrningen av en sommarstuga.

Påslag för möblemanget och övrigt.

I den svenska lagstiftningen finns ingen lag för exakt hyr mycket du får lägga på vid en andrahandsuthyrning. Det finns norm som säger att 10 – 15 % extra påslag är en skälig marginal att ta ut när du hyr ut en möblerad bostad. Du får öka hyran om det ingår tjänster som tv, gas, el, parkering eller andra tjänster. Om förmånen kan nyttas av lägenheten är det godkänt att ta ut mer hyra för den.

Oskälig hyra

Hyresgäster som befinner sig i situationen att de betalar eller har betalat en orimligt hög hyra kan vända sig till Hyresnämnden för att kräva en sänkning av hyran. Dessutom, om man hyr en hyresrätt i andrahand och betalar en oskäligt hög hyra, kan man också ha möjlighet att få tillbaka den del av hyran som bedöms som oskälig, och detta kan gälla upp till 2 år bakåt i tiden.

Nyligen har det även införts en lag som förbjuder att hyra ut en hyresrätt utan hyresvärdens godkännande samt att ta ut en oskäligt hög hyra. Detta innebär att om någon bryter mot lagen kan straffet vara böter eller upp till två års fängelse. Dessa åtgärder har införts för att skydda hyresgäster från att bli utnyttjade och för att främja en mer rättvis och hållbar hyresmarknad.

Skälig hyra i andra hand?

Skälig hyra när man hyr en bostad i försthand.

Vid förstahandsuthyrning gäller olika regler för att fastställa skälig hyra jämfört med andrahandsuthyrning. När du hyr en bostad i första hand brukar det vanligtvis vara av ett bostadsbolag eller en bostadsrättsförening, och i sådana fall tillämpas särskilda bestämmelser för skälig hyra. När man bedömer skälig hyra för förstahandskontrakt på en hyresrätt är det viktigt att ta hänsyn till två centrala faktorer:

Bruksvärde Skälig hyra för en hyresrätt bör återspegla dess bruksvärde. Bruksvärdet påverkas av följande aspekter:

Storleken på lägenheten
Planlösningen
Moderniteten i bostaden
Läget inom bostadshuset
Reparationsstandarden
Fördelar som hiss och sopnedkast
Tillgång till tvättstuga i samma byggnad
Närhet till kommunikationer

Jämförelse med likvärdiga bostäder Hyran kan även påverkas av likvärdiga bostäder i området. Det innebär att man jämför lägenheter som har liknande egenskaper. För att en sådan jämförelse ska vara relevant bör lägenheterna ha gemensamma faktorer såsom:

Storlek och planlösning
Modernitetsgrad
Placering inom byggnaden (våning)
Ljudisolering
Reparationsbehov
Funktioner som hiss, tvättstuga och sopnedkast
Möjlighet till parkering eller garage
Fastighetsservice

Man kan använda en mindre lägenhet som jämförelselägenhet om den har en bättre planlösning. Dessutom kan man jämföra olika egenskaper med varandra för att bedöma den skäliga hyran. Till exempel kan en lägenhet som ligger på femte våningen utan hiss, men har tillgång till sopnedkast och långa tvättider, ha samma bruksvärde som en lägenhet på en lägre våning utan tvättstuga.

Om du är osäker på om din hyresvärd tar ut en orimligt hög hyra kan du jämföra med andra likvärdiga bostäder i området för att avgöra om din hyra ligger på en för hög nivå eller inte.